En vue de faire un choix judicieux qui respecte aussi bien votre désir et votre capacité de payer, vous devez déterminer votre capacité d'emprunt. L'outil principal à utiliser est le calcul de votre ratio d'endettement. L'objectif est notamment de connaître votre capacité de remboursement sur la base de votre :

Revenu brut mensuel (avant impôt et déductions)

Prêts (marge de crédit, prêt personnel, carte de crédit, location automobile)

Loyer mensuel ou mensualité hypothécaire (incluant le chauffage, l'électricité, l'assurance habitation, les frais de copropriété (50%) dans le cas d'un Condo et toutes les taxes relatives)

Deux ratios sont utilisés :

Amortissement Brut de la Dette (ABD) qui est un maximum de 39% du revenu brut qui devrait être dédié aux frais liés à l'habitation

Amortissement Total de la Dette (ATD) qui est un maximum de 44% du revenu brut de votre ménage qui devrait être consacré au remboursement total de vos dettes qui inclut également les frais liés à l'habitation

La SCHL limite les rapports ABD et ATD à 39 % et 44 % respectivement.

Calcul de l'ABD

Pour calculer votre ABD, le prêteur calcule pour un mois votre capacité de paiement d'une propriété quelconque. Tout d'abord, il va évaluer votre versement hypothécaire (capital + intérêt), les taxes foncières (municipale et scolaire) et les services publics comme le chauffage et si c'est un Condo, 50% des charges de copropriété seront également prises en compte. Le prêteur additionnera ensuite le tout puis le divisera par votre revenu brut. Si le résultat est inférieur à 39%, il sera confiant en votre capacité de payer vos frais de logement mensuellement.

Formule du rapport de l'Amortissement Brut de la Dette :

Capital + Intérêt + Taxes + Chauffage + (50% x frais copropriété) / Revenu Brut

Calcul de l'ATD

Pour calculer votre ATD, le prêteur fera un calcul similaire à celui de l'ABD, mais il y additionnera tous les autres paiements mensuels que vous pourriez faire, y compris les différentes dettes personnelles et les minimums (solde de 3%) sur toutes les cartes et marges de crédit. Ainsi, il fera la somme du paiement hypothécaire (capital + intérêt), des taxes foncières, des services publics et des dettes de consommation, et divisera le total par votre revenu brut. Si le résultat est inférieur à 44%, le prêteur saura que vous avez les fonds nécessaires aux paiements de vos mensualités. Ainsi, vous serez sur la bonne voie pour obtenir l'approbation de votre prêt hypothécaire.

Formule du rapport d'Amortissement Total de la Dette :

Capital + Intérêt + Taxes + Chauffage + (50% x frais copropriété) + Autres Dettes / Revenu Brut

Attention : la moitié des charges de copropriété n'est prise en considération que pour l'achat d'un Condo. Aussi, pour votre qualification au prêt hypothécaire, vos deux ratios ABD et ATD doivent être obligatoirement en dessous des normes établies et non pas l'un des deux !

Et si vous dépassez vos ratios d'endettement ?

Si votre ABD ou votre ATD ou les deux dépassent la norme en vigueur, deux solutions s'offrent à vous : vous pouvez économiser davantage pour votre mise de fonds pour réduire le montant de votre emprunt et/ou payer une partie de votre dette de consommation existante avant d'envisager d'acheter.

Ratio d'endettement ABD = (2 250 $ / 9 000 $) x 100 = 25%

Ratio d'endettement ATD = (3 350 $ / 9 000 $) x 100 = 37%

En prenant l'exemple de calcul ci-dessus, on s'aperçoit que les deux ratios ABD (25%) et ATD (37%) sont inférieurs au maximum autorisé par la SCHL soit 39% et 44%. À vous de faire maintenant vos calculs.